国四条

基本解释

 　　国四条是指在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。分析人士指出，对于当前深陷“高烧”的楼市来说，“国四条”释放了清晰信号，这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火，但能否“药到病除”还需观察。

详细解释

 　　四条内容

　　四项调控措施

　　一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

　　二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

　　三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

　　四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　新闻回放

　　温家宝总理2009年12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。国务院常务会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。国务院常务会议决定，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。国务院常务会研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。

　　为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　多次暗示

　　2009年12月14日的会议前，政府已经多次暗示楼市政策将发生转变。

　　12月7日闭幕的中央经济工作会议上，房地产多年来第一次不再被当作支柱产业来描述，经济会议只是提及要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

　　经济工作会议闭幕之后的第三天，12月9日，国家发改委主任张平就明确表态，要抑制投机性购房，舆论认为这是主管部门发出抑制高房价的信号。同一天下午，国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定。

　　而国务院此次常务会议主要议程就集中在研究促进房地产市场健康发展措施。会议称，今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生昨天表示，今年中国房地产市场呈现出“三高一低”的特点——房地产价格持续10个月走高;房地产市场货币投放量高，1-11月房地产资金来源达48170亿元;地产资金杠杆率大幅提高，从2008年的2.86倍成本杠杆提高到今年的5倍;而保障性住房完成率低于预期76.4%。这推动了中国房地产价格环比持续上升，新地王不断涌现。

　　聂梅生表示，人民币升值预期、流动性过剩等因素或将导致房地产价格进一步上涨，地产资金杠杆率冲高，中国房地产市场或现较大泡沫。

　　专家解读

　　分析人士指出，此次国务院明确推出四大组合举措，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　专家指出，这套“组合拳”剑指当前房市存在的几个最突出矛盾，具有较强的现实针对性。

　　——“增加普通商品住房的有效供给”。特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。相关数据显示，当前京沪深等一线城市商品住宅普遍供不应求，增加供给将有利于缓解供求关系紧张，稳定房价上涨。

　　——“抑制投资投机性购房”。中国房地产业协会副会长朱中一说：“据了解，当前房价上涨快的地区，投机成分比较多，营业税政策的调整，能够对炒房起到挤出效应，缓和供求关系，有助于平抑房价。”

　　——“加强市场监管”。当前，部分房地产市场开发商通过违规放号、要求购房者交纳诚意金等方式哄抬房价、制造恐慌气氛，严重扰乱楼市正常交易秩序。此次“国四条”也提出，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场检测，完善土地招拍挂和商品房预售制度。政府严惩这些违规行为，显然要给百姓一个稳定的市场预期。

　　——大规模推进保障性安居工程建设。此前，一些地方的保障房建设缓慢，审核把关不严……此次国务院常务会议强调，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这有利于发挥保障性住房对商品房市场的平衡作用。

　　而对于老百姓的自住和改善性购房需求，“国四条”则再次明确表示“继续支持居民自住和改善性住房消费”。

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏表示：“老百姓一直担心这个政策有变，政府明确表态，等于给了因自住和改善性需求而购房的老百姓吃了‘定心丸’。”

　　连锁反应

　　地产股暴跌或是吸货良机

　　政策利好略超预期。在房地产行业12月投资策略报告中，我们曾分析了中央层面房地产优惠政策，指出二手房的营业税减免应会按时取消，这一判断得到了验证。而其他政策，特别是此前市场普遍担心的二套房贷利率优惠政策得以继续保留，这超乎市场预期。显然政府在房地产政策方向上“有保有压”，即支持百姓在住房上的自住和改善性需求方面的决心没有改变，但坚决抑制投机性购房。

　　政策余地仍有较大保留。一方面，延续期限不明确。与汽车下乡优惠政策明确实施期限不同，住房消费政策只提“继续实施”，而没有明确实施期限。另一方面，原有的住房消费政策本身就具有相当的灵活性。以市场最关心的二套房贷问题来论，银监会的政策是划定二套房贷款红线是“四成首付”，具体利率由各商业银行自行制定，因此在实际操作中二套房贷利率优惠有相当的灵活性，显然延一政策的延续并不意味着有额外的利好。

　　政策意图明显，明年住房供给有望明显提升。自08年底住房消费刺激政策出台以来，房地产市场销量回升、房价上涨，开发商最为受益，但政府最希望看到的房地产投资和房地产新开工才刚有起色，此时延续住房消费刺激政策有助于稳定开发商预期，增强明年住房供给信心，因此明年住房供给有望明显提升。

　　维持行业评级为“强于大势”。 房地产优惠政策方向终于水落石出，不确定因素的消失有助于房地产板块轻装上阵，并且政策利好超市场预期，房地产板块有望走出一轮超越大盘的行情。品种选择上，除万科、金地等一线蓝筹外，仍然重点推荐在二、三线城市拥有较多土地储备和开发项目、具有较大区域优势的房地产上市公司，如荣盛发展(002146)、合肥城建(002208)、安徽水利(600502)、中江地产(600053)。

　　热点评论

　　能否“药到病除”还需观察

　　记者采访的多位房地产专家和经济学者表示，要从根本上遏制疯涨的房价，还需配套相关措施，以此确保实现楼市调控目标。

　　李迅雷等专家指出，由于楼市波动涉及到金融安全和宏观经济运行，政府在调控时往往面临两难。“目前出台的一系列政策，能在多大程度上遏制高房价，还需要进一步观察。”

　　相关政策执行是否到位也影响到调控的效果。从当前保障性住房建设来看，年初国务院就提出大力建设保障房，但全国人大调研组10月份公布的数据显示，截至8月底全国保障房建设资金到位率不足25%，保障性住房建设落实情况堪忧。明年的保障房建设落实力度能否加强?人们拭目以待。

　　对如何有效遏制房地产投机，专家认为，可考虑采取收紧二套房贷，征收大户型、高档房物业税等，确保真正有自住与改善性住房需求者的利益，稳定这些购房者的消费预期。

　　廖英敏指出，银行能否执行好“差别化信贷政策”对于抑制投机性购房是一大关键。“这项政策伸缩性很大，要很好地区分改善性购房需求和投资投机性需求，才能达到抑制投机、鼓励自住的目的。”